原文标题：土地使用权上停车位归属有了新规则

　　原文链接：http://epaper.legaldaily.com.cn/fzrb/content/20171219/Articel08003GN.htm

　　《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均对居民小区车位的归属与使用作出了相关规定,这说明,随着社会的发展、人民生活水平的提高,汽车已经成为人民群众居家生活的必需品,伴随而来的停车位的问题需要立法作出回应。

　　物权法第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”因此,建筑区域内规划用于停放汽车的车位,根据法律规定,开发商与小区的购房业主通过签订合同出售、附赠或者出租等方式约定车位的权属。

　　首先,开发商对于车库、车位的处置,必须符合“首先满足业主的需要”的条件,如果开发商擅自对外公开招租、出售停车位,而不是首先用于满足小区业主的需求,则违反了物权法的规定。

　　其次,开发商基于建造取得的车库车位所有权,是受到严格限制的所有权,要么在业主购买房屋时免费赠送给业主,要么出售给业主,即便保留所有权的,也必须在业主有使用的需求时,对业主进行出租,而不能任意保留所有权并且不提供给业主使用。

　　最后,建筑区域规划外的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,则属于业主共有。

　　物权法规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步规定了业主的专有部分:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　该解释还明确,建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　本案中,争议的地面停车位依附于土地,根据上述司法解释,建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权,规划于其上的停车位也归业主共有。此外,法院认定“由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分”,从而认定涉案车位归属全体业主共有。

　　所以,最高人民法院的民事裁定可以说确立了一个规则,即在业主建设用地使用权之上的停车位,如果开发商不能证明其享有所有权,就归业主共同所有。而证明所有权的关键,在于能否取得不动产登记所有权。

　　根据《不动产登记暂行条例》,只要构成“不动产单元”的,均可以进行登记,因此,从理论上讲,能够闭合形成特定空间的不动产,都属于可以登记的不动产单元。建议登记机关尽快从登记技术和登记规则上跟上实践发展的需要,建立和完善相关制度,对于经规划的可登记空间,均予以登记,以明确其归属。